维修技巧应如何掌握 海淀区看房纪录(5)--西四环定慧寺板块!
定慧寺板块,位于西三环到西四环之间,交通上,有地铁6号线海淀五路居站,10号线慈寿寺、西垂纶台站,地铁出行便捷;生意配套,有五棵松的华熙live,、物好意思超市;医疗上,近邻有多个三甲病院,空军总病院、北京肿瘤病院、自若军304病院,这三个齐在板块内,舟师总病院也离得不远。
板块内,纯商品房未几,公房占比大,上车门槛低,合适西城和海淀上班的群体,兼顾一些学校的需求。
本次踩盘的小区有:北京印象→定慧福里南区→八里庄北里→恩济里→定慧西里→定慧东里→定慧北里。前两个是纯商品房社区,品性高一些,合适改善东谈主群。背面五个齐是老少区,楼龄太老了,合适刚需上车。
边看房,边对比成交价,我发现,海淀的屋子小数齐不比向阳、丰台降的少,定慧寺这片,次新降了20-25%傍边,老破小降了30%傍边,更高的还有降了40%。
1、北京印象
北京印象,拍电视剧《家有儿女》的取景地,20年前,刘星一家就住上了这样好的小区,20年后,还莫得过上他家的生涯。你的童年,我的童年,竟然不相通。
北京印象,位于海淀区,西四环内,紧挨着四环路,距离6号线海淀五路居站800米傍边。2002-2004年建成的,公园环绕,刷卡收支公园。已往开盘2000一平米,咫尺8万傍边。
一共有7栋楼,呈“梯子型”,每两栋楼齐继续着,德国建筑师缱绻的,确认他我方对北京的印象,辘集四合院缱绻出来的,导致好多户型不太好。
小区悉数1849户,绿化率高,7号楼底下有游水馆、健身房,还有一个相等大的网球场。金地物业,物业费2.68元,物业科罚好,小区不行精真金不怕火进,进门需要扫码登记,东谈主车分流,齐是带电梯的。
举座品性挺可以的,小区的居住舒截止高,解释上,小学是中国东谈主民大学从属小学亮甲店分校,硬件可以,师资也好,东谈主大附小本部的憨厚过来匡助熏陶,接管东谈主大附小本部的调剂。
户型上,一居到四居齐有,东向两居100平米,总高11层,两梯11户,成交价在720万。
21年同户型,面积大小数,110平米的,成交价1028万。换算成同面积,粗略的降幅在22%傍边。
三居室面积偏大,179平米,总高11层,两梯11户,套内141平米,得房率78%傍边,有点低。
22年11月成交价1710万,24年7月成交价1346万,比高点降了21%傍边。
2、定慧福里南区
定慧福里南区,2009-2011年建成的,紧挨着北京印象,也在西四环内,开车上四环便捷,距离6号线海淀五路居站600米傍边,地铁出行也便利。
小区的生意配套相比好,紧挨着生涯广场,能从小区径直进去,吃饭购物很便捷。把握紧挨着公园,可以刷卡收支公园。
南区是商品房,北区是回迁房,此次要点看的南区。小区一共有3栋楼,围合式缱绻,中间是花坛,绿化相比好,还有水系景不雅,亦然东谈主车分流的。纯板楼电梯房,总高十几层,居住密度不高。物业科罚还可以,物业费2.98元,谈路挺干净的,单元门禁亦然常关着的。
小区楼龄相比新,在西三环到西四环之间,算是很新的了,况且是纯板楼,有电梯,东谈主车分流,总价预算在650-850万的,可以要点望望这个小区。
解释上,小区外面还有个幼儿园,小学是东谈主大附亮甲店小学,硬件可以,师资也好,东谈主大附小本部的憨厚过来匡助熏陶,接管东谈主大附小本部的调剂。
咱们看一套全南向的两居室,88平米,套内72平米,得房率81%,得房率还算相比高,总高11层,一梯四户。
24年5月最新成交830万,23年9月成交价1055万,比高点降了21%傍边。
3、八 里 庄 北 里
八里庄北里,1989-1999年建成的,距离10号线+6号线慈寿寺站700米傍边。小区配套有两个公园,北边是荆门铁路主题公园,东侧有个玲珑公园,相等大,里面的玲珑塔是明朝万历技巧建的。
(向阳东边十里堡也有个八里庄北里,和这个小区不是一趟事,为了永诀,这边又被称为:西八里庄小区。)
小区的体量相等大,一共47栋楼,3600多户,有个别塔楼,大无数齐是总高6层的板楼,不带电梯。由于小区限度大,出房量也大,又离地铁站相比近,配套相等好,是以热度相比高。
小区的里面花坛相比大,在老少区中算是环境很可以的了,可以在大花坛里踱步,有凉亭、有松树、有假山。小区里有幼儿园,考验练习中学也在院里。
物业费1块到4块钱,收费不相通,每个单元的物业科罚不太相通。沿路齐是地上的泊车场,车位还可以,回家能找到车位。
八里庄北里刚刚轮到老旧小区改进,系数这个词小区齐在施工。
有一栋楼没改,能看到之前的形势。
小学是八里庄小学,普通小学,硬件一般,熏陶一般,40%直升六小强之一的首师大附中,直升中政保生占得多,普通生契机少。
小区从一居到三居齐有,户型种类止境多,一居室30-62平米,两居室50-87平米,三居室70-152平米,300万傍边可以买个一居室,400-500万傍边可以买个两居室,550-650万可以买个三居室。
看一个两居的户型,55平米,南北户型,总高6层,没电梯,中间楼层的成交价在417万。
4、恩 济 里
恩济里,1989-1999年建造的,距离6号线海淀五路居站900米傍边。
小区限度挺大的,一共有23栋楼,2000户傍边。进了大院之后,还分了四个小院,分别是“清静幸福”,每个院有5-6栋楼,院中院,每个院齐有不同的花草和绿植。
小区环境相比好,里面有个大公园,已经是北京十佳好意思丽社区,楼间距也相比大。系数这个词小区是归并个物业,物业费1块钱一平米,科罚还可以。东谈主车不分流,地上泊车,泊车资一年1600元。
解释上,恩济里幼儿园在小区院里,对口小学是六一小学,也在小区里面,上学相等便捷。六一小学的硬件一般,师资一般,口碑一般,30%直升考验练习附中南校区。
举座来说,恩济里的楼更规整一些,小区环境好,嗅觉还挺悠闲的。250-350全能买个50平米傍边的一居室,400-500全能买个60平米的两居。
看一个一居室,48平米,南向一居,总高15层,两梯19户,有电梯,23年5月成交价443万,24年5月成交价264万,一年降了40%。
5、定 慧 西 里
定慧西里,1990年傍边的,30-31号楼是1995年,1号楼是1997年的,挨着定慧公园,公园挺大的,西四环内。小区距离6号线海淀五路居站1.2-1.5km,离地铁站够远的。刚需小区照旧离地铁站近一些,地铁很蹙迫。
定慧西里亦然曲常大型的社区,一共28栋楼,近3000户,有公房、回迁房,每栋楼齐是不同单元的公房,比如1号楼是财政部,2号楼是工商银行,3号楼是中央电视台,6、8、20号楼是,23、30号楼是财政局。
小区车位相对裕如,地上车位,1800元每年,带电梯的物业费是1.82元,不带电梯的物业费是0.64元。小区环境和科罚齐一般。
小区上学止境便捷,小区院里包含了幼儿园、小学(定慧里小学)和初中(理工附中南校区),小孩上学相等便捷。对口小学是定慧里小学,小学硬件可以,师资一般,口碑一般,有40%直升北京理工附中南校区,学位充裕,租房有能上的。
户型上,有板楼有塔楼,有的楼加了外挂电梯。30-40平米的一居,粗略300万傍边;50-60平米的两居,粗略350-500万;70-90平的三居粗略500-600万。
看一个两居室户型,56.8平米,南北两居,总高6层没电梯,23岁首成交价510万,24年7月成交价350万,降了31%。
6、定 慧 东 里
定慧东里,1987-1999年建成的,距离10号线西垂纶台站1.3km,距离6号线海淀五路居站1.4-1.7km,离地铁挺远的,地铁出行不太便捷。
东里一共29栋楼,2500多户,6层的板楼为主,也有几个塔楼。东里齐在一个大院,院中院好多,有几个单独单元分的小院,外立面样式齐不相通,物业是单元的自管物业。1号楼和3号楼最佳,99年楼龄最新,中央电视台和工商银行的单元分房。1号楼有个时弊,离肿瘤病院太近。
解释上,小区里有一所幼儿园,对口小学是定慧里小学,小学硬件可以,师资一般,口碑一般,有40%直升北京理工附中南校区,学位充裕,租房有能上的。
户型上,相比好的是南北的户型,客厅朝南有阳台,58平米,总高6层,中间楼层,22年5月成交价620万,23年12月成交价509万,24年10月成交价434万,比22年高点降了30%傍边。
7、定 慧 北 里
定慧北里,1994-2004年建成的,距离6号线海淀五路居站900米傍边。
北里一栋有20栋楼,两千多户,大多是总高6层的板楼,不带电梯,有两栋楼是带电梯的。
北里的特色是,两三栋楼就在一个院里,小区单元相比多,每个院单独科罚,物业费每平米粗略一块钱傍边。
小学是六一小学,硬件一般,师资一般,口碑一般,30%直升考验练习附中。
咱们来看一个一居室,48平米,南向,总高6层,没电梯。
22年6月份,底层的成交价438万,而最近中间楼层的成交价295万,降了32%,重叠上楼层身分,跌幅还要跳动32%。
转头一下,终末看的这几个老少区,齐可以嘱咐收支,中介骑着电动车可以嘱咐穿行,大门门禁基本陈列。小区环境一般,没电梯的屋子居多,有电梯的少,有的完成了老旧小区改进,有的正在进行。老少区不抗跌,跌幅30-40%傍边。若是是刚需上车,提议买个好点的户型,好点的楼层,以后好卖点。
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